Køb af lejlighed med henblik på fremtidig investering i form af udlejning.
- 2022-11-22
- Blogpost
Mange går og leger med tanken om, at købe en lejlighed, med henblik på udlejning når de engang selv flytter ud.
Bloggen her tager udgangspunkt i unge mennesker, som er på udkig efter deres første lejlighed og som planlægger at udleje i fremtiden.
Når der snakkes bolig, er det vigtigt at du er indstillet på, at det er en langsigtede investering. Ved køb af bolig, enten i form af lejlighed, hus, rækkehus eller andet, er det vigtigt at huske, at markedet kan gå op og ned. Når der investeres, vil der altid medfølge et afkast og dermed også en risiko. Afkastet er selvfølgelig det, som vi er mest interesseret i.
Lad os starte med at formulere “afkastet”. Afkastet er det udbytte, som du opnår i forbindelse med købet af din bolig. Afkastet regnes altid i kroner eller procent. Når der snakkes ejendomme, kigger vi oftest på det afkast, som du kan opnå i løbet af et kalenderår. Sidder du lige nu, og kigger på en lejlighed, som du gerne selv vil bo i, men på sigt udleje, er det vigtigt at du har nedenstående med i dine overvejelser.
En præsentation af banken
Hvis du lige nu overvejer at købe bolig, så kommer du ikke udenom banken. Det er derfor vigtigt at forstå, hvordan banken kigger på det som de bliver præsenteret for.
I starten vil du nok selv bo i lejligheden, og det er derfor vigtigt, at du har styr på din egen økonomi. Du skal have et rådighedsbeløb hver måned, som dækker de faste omkostninger som medfølger, når man køber bolig. Udover det, skal der være god luft i økonomien, så banken ved, at de låner penge til en, som har råd til det. Det er derfor vigtigt at du har argumenterne klar. Så når du har dit første møde med banken, for at finde ud af, hvor meget du må låne, kan du eksempelvis have nedenstående klar.
- Din egen løn.
- Hvor meget bruger du på hobby, ferier, drinks i byen mv.
- En fremtidig plan (altså udlejnings på sigt).
Hvilken lejlighed skal du kigge efter?
Når du skal finde den rette lejlighed, skal du beslutte dig for, hvilket afkast du gerne vil opnå. Du tænker nok “Jamen, det højeste muligt” – så nedenfor kommer der lige en hovedregler.
“Et højt afkast medfølger en høj risiko”
For at opnå et højt afkast, når der snakkes ejendomme, kan man kigge på standen af lejligheden, beliggenheden, muligheder for boligen og hvornår du køber (ift. renten).
Standen på boligen kan have meget at sige, da huslejen sagtens kan ligge højt, fordi standen på lejligheden er under standarden. Her vil du naturligvis opnå et højere afkast, end en lejlighed som er totalrenoveret. Risikoen kommer af, at udlejningen kan være mere bøvlet, fordi standarden bliver højere og højere ved den enkelte dansker.
Beliggenheden på boligen, er også relevant når der snakkes afkast. Finder du en lejlighed som ligger i udkanten af en by, vil du, formodentligt, ikke opleve samme prisstigning, som dem beliggende i midtbyen. Du opnår derfor, typisk, et højere afkast, når du kigger længere væk fra storbyerne, men dermed også en lavere prisstigning.
Du har måske allerede opdaget, at “gode muligheder” er skrevet på salgsannoncer. Når det nævnes, kan det betyde, at der eksempelvis er dårligt udnyttede kvadratmeter. Det kan være et loftrum, som med hjælp fra et par håndværkere, kan laves til hæmst, og derved tilføje flere kvm til lejemålet, som vil øge værdien.
Konklusion: Er du typen som godt kan lide sikkerheden i en investering, kan det være en god idé at kigge på lejligheder i et populært område. Har du nogle gode håndværker kammerater, eller er måske selv håndværker, er en lejlighed i dårligere stand 100% noget du skal kigge efter. Her kan du, ved brug af egne ressourcer, skabe utroligt meget værdi til en bolig. VIDEO: HVOR MEGET KAN MAN TJENE PÅ EN RENOVERING?
Risikoen ved ejendomsinvestering
Som nævnt tidligere, vil der altid være en risiko, uanset hvilken investering man foretager sig. Dette gælder også ved investering i ejendomme, selvom det typisk anses som værende en “sikker investering”.
Alle har vel hørt “bare investér i mursten, det virker”, og ja, mursten har, historisk, været en god og sikker investering, men der også en medfølgende risiko. Når du kigger på ejendomme, er det vigtigt, at du har et langsigtet mindset. Du skal kunne holde hovedet koldt, selvom der er dårlige tider. Du vil på sigt opleve, at du har problemer med at udleje din bolig, at lejere kan være besværlige, renten stiger på dine variable lån og at banken sætter flere og flere krav.
Udfordringer ved genudlejning
Det er helt naturligt at opleve modgang, når du skal genudleje dit lejemål. En hovedregel når der investeres i ejendomme er, at alt altid skal være udlejet. Hvis en lejlighed står tom i en måned, vil du opleve det, som vi kalder tomgang. Tomgang er en økonomisk nedtur, som hverken dig eller banken er interesseret i. Ved større porteføljer, regnes der typisk med 10% tomgang om året, afhængigt hvilket område du investerer i.
Hvis du køber en lejlighed i Århus C, vil du naturligvis opleve mindre tomgang, end du ville i områder uden for storbyerne. Her kommer den kendte “Udbud/Efterspørgelse”. Udbuddet af lejligheder i Århus C er småt og det er derfor, naturligvis, nemmere at udleje. Omvendt vil lejligheder i Århus C også være dyre og der vil være et lavere afkast, fordi risikoen er mindre (det går typisk hånd i hånd).
Hvad kan du så gøre, for at sikre dig mindre tomgang?
Vores portefølje består i dag af 52 lejligheder, som gerne skal være udlejet hele tiden. For at mindske din chance for tomgang, er det vigtigt, at du er ude i god tid. Så snart du får en opsigelse på et lejemål, er det vigtigt at du tager hånd om dette asap. Start en god dialog med nuværende lejer, for at finde ud af, hvornår de præcis ønsker at være ude af lejligheden og hvordan forløbet kommer til at foregå ift. dipositum, maler- og rengøringsarbejde. Normalt har lejere den nuværende måned plus 3 måneders opsigelse. Men du vil typisk opleve, at lejere gerne vil være før ude, end de 3 måneder. Dette skyldes at de evt. har fået nyt arbejde, skal studere i en anden by, har det svært økonomisk eller andet. Her er det vigtigt at have i baghovedet, at du også selv har et budget der skal holdes, men sammentid hjælpe lejere så meget du kan. Alt skal gerne være efter lejers ønske, så får du det bedste omdømme. I mindre byer, betyder et godt omdømme, mere end man tror. Omtales du som en god udlejer, vil du opleve, at du får sms’er, opkald, mails eller andet, hvor andre spørger “har du noget til leje?”. Det gør genudlejning meget mere behageligt på sigt.
Sociale medier er super godt til genudlejning. Vi har erfaret os, at en investering på et godt kamera, virkelig kan betale sig. Forsøg derfor at komme ud, for at skyde nogle gode billeder. Ajourfør med lejer, at alt er rengjort og ryddet op, så lejligheden falder en kommende lejer godt i øjnene, når den ses på sociale medier. Vi plejer at benytte Boligportal.dk eller Facebook til genudlejning. Boligportal.dk kan også hjælpe med lejekontrakter mv.
VLOG: VORES FØRSTE OPGANG OG RENOVERING AF LEJLIGHED
SÅDAN LAVEDE VI 408.000 KR. PÅ VORES FØRSTE 3 LEJLIGHEDER
HVOR PASSIVT ER EJENDOMSINVESTERING?
VED TAVLEN: HVAD MÅ DIN RENOVERING KOSTE? | BLIV KLOG PÅ EJENDOMSINVESTERING!
FÆRDIGRENOVERET LEJLIGHED
“Real estate investing, even on a very small scale, remains a tried and true means of building an individual's cash flow and wealth.”
